Residência no Brasil por meio de investimento em imóvel
Imagine morar em um país conhecido pelas paisagens tropicais, por um mercado imobiliário ativo e pela qualidade de vida, com residência legal. Para muitos investidores, isso não é só um sonho: é uma estratégia.
O visto de investidor no Brasil, conhecido como “Golden Visa”, corresponde, oficialmente, à residência por investimento imobiliário (autorização de residência ou, conforme o caso, visto temporário pedido no exterior), prevista na Lei 13.445/2017 (Lei de Migração) e na Resolução CNIg nº 36/2018. Se as regras não forem seguidas, o investimento pode não ser aceito e a oportunidade, perdida. Neste guia, mostramos os riscos reais, as soluções e como evitar erros que custam caro.
Muitos investidores estrangeiros cometem um ou mais destes erros graves:
Esses erros podem causar atrasos e indeferimentos ou tornar o investimento inelegível. Por isso, a regularidade e a estrutura jurídica da operação merecem tanta atenção quanto o próprio investimento.
“Golden Visa” é o nome popular. Oficialmente, trata-se da residência por investimento imobiliário (autorização de residência ou, conforme o caso, visto temporário para investimento), regulada pela Lei 13.445/2017 e pela Resolução CNIg nº 36/2018. O VIPER era o antigo visto permanente de investidor, que a Lei de Migração substituiu pela autorização de residência. Ela permite que o estrangeiro resida no Brasil a partir da compra de imóvel urbano no país. A residência não leva automaticamente à naturalização, que tem requisitos próprios na mesma lei.
Valores mínimos de investimento previstos na norma:
Alguns imóveis, como os rurais ou os que não têm matrícula regular no Cartório de Registro de Imóveis, não servem para o investimento que dá direito à autorização de residência. É recomendável contar com orientação jurídica no Brasil para conferir se o imóvel e a operação atendem aos requisitos legais.
O investimento deve ser em imóvel urbano com matrícula regular e sem pendências. É possível somar mais de um imóvel para atingir o valor mínimo. A norma admite copropriedade, desde que cada coproprietário tenha investido o valor mínimo aplicável (Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, art. 3º, § 1º).
Antes de qualquer pagamento, é recomendável conferir:
Essa etapa ajuda a proteger o seu capital e a confirmar que o imóvel atende às regras migratórias.
O câmbio no Brasil é regulado pela Lei 14.286/2021 e pelo Banco Central do Brasil (BACEN). Em regra, os recursos devem entrar no país por instituição autorizada pelo Banco Central, com a operação de câmbio formalizada e documentada.
Serviços que não fornecem a documentação bancária adequada, mesmo que práticos, podem levar à recusa do investimento para fins migratórios.
Se o dinheiro for enviado sem a documentação de câmbio adequada ou para um terceiro sem relação com a compra, você pode perder a possibilidade de usar o investimento no pedido de residência.
Depois da compra, o pedido de autorização de residência é apresentado na plataforma de migração do governo federal, por você ou por um representante. Em regra, são necessários:
Depois de cumprido o prazo mínimo de residência no Brasil, é possível pedir a naturalização. A Lei 13.445/2017 (art. 65) exige, entre outros requisitos, capacidade civil, residência no país pelo prazo previsto em lei, comunicação em língua portuguesa e ausência de condenação penal (ou reabilitação). A concessão depende de análise e decisão do governo.
Diferentemente do visto de turista ou de autorizações temporárias de trabalho, a autorização de residência por investimento imobiliário não depende de vínculo de emprego. O prazo e as condições para mantê-la seguem a Resolução CNIg nº 36/2018 e a Lei de Migração.
O residente recebe a Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM), que facilita abrir conta em banco, assinar contratos, usar serviços de saúde e muito mais.
Com a residência autorizada, é possível entrar e sair do Brasil sem pedir visto ou autorização de viagem. Ausências longas podem afetar a manutenção da residência, por isso convém conferir as regras antes de passar muito tempo fora.
Com a naturalização, que tem requisitos próprios e depende de decisão do governo, você pode obter o passaporte brasileiro, que permite entrar sem visto em muitos países.
Em regra, não. Imóveis rurais ou terrenos sem construção normalmente não se enquadram. O investimento deve ser em imóvel urbano com matrícula regular no Cartório de Registro de Imóveis.
Depende da modalidade. Aplicativos e plataformas de remessa seguem regras diferentes conforme o tipo de serviço prestado, e algumas modalidades têm limite de valor por operação (Resolução BCB 277/2022). Para o pedido de residência, o essencial é comprovar o ingresso: a transferência internacional de capital deve ser atestada por declaração de instituição autorizada ou registrada no Banco Central (Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, art. 3º). Antes de enviar, confirme se o serviço escolhido opera por instituição autorizada e fornece essa declaração. Podemos orientar você sobre isso.
Para a autorização de residência, não. Para a naturalização, a lei exige comunicação em língua portuguesa e, em regra, quatro anos de residência no Brasil (Lei 13.445/2017, art. 65), prazo que pode ser reduzido nas hipóteses do art. 66.
O prazo varia conforme a documentação, a regularidade do imóvel e o tempo de análise do órgão migratório. Não há como fixar um prazo com segurança; na consulta, avaliamos o seu caso e explicamos cada etapa.
A Martin Law orienta você em todas as etapas do pedido de residência por investimento imobiliário, do início ao fim.
